臺風“燦都”來襲，怒江新苑17號樓602室80多歲的老人告急：屋頂又漏水了！物業叫來工程隊查看，卻也有難言之隱。有著23年房齡的怒江新苑，“底子”早就空了！新進來的物業公司發現，小區商品房維修資金賬戶為零。新成立的業委會啟動維修資金續籌方案時，遇到不小困難。有人爽快繳金，有人屏息觀望，還有居民很不服氣：“物業費、停車費我都交的，可為什么要繳這筆維修資金？”

　　一區之隔的華山花苑也碰到類似難題。服役20多年的15臺超齡電梯亟待更換，而維修資金賬戶余額已不足。在多方努力下，目前續籌率達95%以上。

　　維修資金是小區物業管理的“養命錢”，有住宅養老保險金之稱，如果只用不充，很容易枯竭。隨著維修資金余額瀕臨30%的紅線，甚至出現“赤字”，滬上越來越多小區將面對這道治理難題：維修資金續籌。

　　小區性質復雜，續籌陷僵局

　　“售后公房不用繳？當時買商品房老扎臺型的，沒想到現在要補繳錢。”

　　怒江新苑建于1997年，共有270戶業主。其中，商品房129戶，售后公房141戶。這個小區物業費僅0.8元/平方米，差不多是上海住宅物業費的地板價。小區公共收益微乎其微，主要來源是車位費。小區60多個車位很緊張，一些車主需要把車停在小區外。“靠物業費和車位費才勉強維持小區日常運轉。”居委會干部告訴記者，之前遇到大的維修項目，物業就從維修資金賬戶里直接走賬。

　　2020年3月，衷怡物業接手。他們進駐時發現，小區售后公房的維修資金賬戶尚有余額，但商品房首期籌集的60萬元維修資金已用完。物業經理犯愁了：“這怎么活得下去？”

　　《上海市住宅物業管理規定》第六十五條規定，小區專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業主委員會應當啟動專項維修資金籌集。很快，小區啟動續籌事項。新選出的業委會和物業一起擬定方案，將每家每戶要分攤的維修資金拉了張清單。比如80平方米的房子，一次性繳納6000多元。業主可以選擇去銀行繳費，也可以委托物業來收。一套流程走下來似乎很順利，但當物業上門收費時，難題來了。

　　相當一部分居民不愿掏錢，并質問：“為什么要繳這筆錢？”“之前的賬本呢？錢用到哪里去了？”之前物業不規范的做法為后續接管物業埋下隱患。原先的班子也感到委屈：“每半年就有公示，該貼的也都在宣傳欄里貼出來了，居民沒注意嗎？”

　　小區性質的復雜性也讓續籌陷入僵局。14號樓，只有一戶人家是商品房；23號樓，只有601、602是商品房，其他都是售后公房。得知售后公房業主不用出錢，商品房業主有點不平衡了：“當時買的是商品房，老扎臺型的，沒想到現在還要補繳錢。”

　　續籌方案原定3個月內完成，但從去年12月到現在，只有42戶業主繳費共24萬元，僅占應繳費的三分之一。很多居民還在觀望，有人甚至說“先繳的居民吃虧了，再等等”。

　　記者采訪發現，那些繳費積極的居民多是碰到維修愁難問題的居民，比如樓頂漏水，“六樓居民天天來報修。他已經繳了費，你能不去修嗎？我們趕緊啟動緊急維修，先墊資再說”。物業有些力不從心。

　　剩下的居民呢？能拖一天是一天。小區業委會主任說，每周四業委會值班，就有居民來吵。“樓上漏水和我有什么關系？”“樓上維修為啥要用我的錢？”

　　賬戶不透明，續籌更加困難

　　“要交代清楚每一筆資金的去向。只有賬目清晰了，才能讓居民無話可說。”

　　怒江新苑的續籌難題，不是個案。

　　市人大代表錢翊樑所在的代表工作小組，日前提交了一份關于寶山區維修資金管理使用的調研報告。目前，寶山區有25個應啟動法定籌集的小區，雖已召開業主大會，向業主送達續籌通知單，但實際維修資金續籌入賬僅1個小區，且這個小區該次續籌入賬資金已在當年電梯維修中全部使用完畢。

　　市房管局的數據顯示，本市共有維修資金已劃轉至業主大會銀行賬戶的商品住宅小區共7731個。其中，維修資金余額低于30%警戒線的商品住宅小區共300多個，占3.88%。

　　由于建設年代較早，這些小區大都“毛病纏身”，出現電梯老舊、樓頂漏水、水管破損、污水管道堵塞等問題，因維修資金賬戶不足，已影響到物業的日常維修。

　　房子就像人一樣，到了一定年齡，需要保養。可誰來出錢呢？記者發現，和怒江新苑相似，拒繳居民問的最多的是“維修資金賬戶公開了嗎？賬目清楚嗎？”市房管局調研發現，部分未進行續籌繳款的業主主要是質疑小區維修資金、公共收益收支不清、賬目不明，不少居民對小區物業服務不滿意。

　　半年前，華山花苑小區的維修資金賬戶也踩了30%的“紅線”，400多戶業主需要續籌。這個小區和怒江新苑一樣，房源構成復雜，不僅包括商品房、售后公房，還有公租房、回遷房。華山花苑的續籌更為緊迫，小區服役20多年的15臺“超齡”電梯等著更換。更換電梯以大樓為單元，只要某一單元有一戶未續籌，就會導致維修資金無法支出。

　　為了做好續籌工作，每棟樓都設立“樓長+層長+黨員骨干”上門排摸和催繳制度，還將15臺老舊電梯更換上報為“我為群眾辦實事”居民區項目清單。“業委會定期公示賬目，當居民要求看賬本時，每筆賬都清清楚楚。”陳家巷居民區黨總支書記盧曉燕說。如今，原本欠款的400多戶減少到10戶，5臺全新的電梯已進駐華山花苑。

　　維修資金續籌難的小區，往往也是“三駕馬車”比較薄弱的小區。市房管局維修資金科科長李哲告訴記者，繳費比例低的小區居民普遍反映，業委會成員年齡偏大，自身精力及專業能力有限。還有部分業委會面臨換屆改選或處于癱瘓狀態。部分物業也有畏難情緒，擔心續籌會造成小區矛盾，“物業費都難以收齊，維修資金續籌更是難上加難”。

　　“如果賬戶不夠透明，業主只顧自掃門前雪，那么維修資金就很難收繳；而賬戶不足，會讓小區運營陷入更加困難的境地，居民對物業更沒有信心，不愿補繳。這就陷入惡性循環。”錢翊樑等在調研中發現，很多業主對小區內非自己居住的住宅修繕通常拒絕簽字，認為自己非直接受益者，業委會、居委會難以征集到大多數同意的表決票，致使維修項目擱置。

　　“本來想與過去的物業切割，現在發現沒法逃避。”幾場座談會后，怒江新苑的業委會想通了一些問題。“上屆業委會、物業的操作有些不規范，但我們還是要交代清楚每一筆資金的去向。只有賬目清晰了，才能讓居民無話可說。”

　　增公共收益，減少續籌難度

　　“富裕的小區有增加開支補充公共收益的辦法；而窮的小區，連物業費都不足。”

　　維修資金這本賬背后，關系一個“蓄水池”。

　　李哲列舉了一組數據。截至2020年12月底，本市維修資金劃轉業主大會銀行賬戶的商品住宅小區共7450個。其中，公共收益已入業主大會賬戶的共6042個，收益入賬率81.1%，較2019年同期提升5.14%。2020年全年，累計公共收益入賬金額10.76億元，補充維修資金5.4億元，補充比例較2019年提升3.1%，可見，公共收益是補充維修資金賬戶的重要來源。

　　事實上，續籌順利的小區，往往比較富足。普陀區的云都苑小區最近也在做電梯更新。該小區建于20世紀90年代末，小區有3幢高層6部電梯。電梯使用年限已近20年。去年9月，經小區業主大會表決，云都苑對小區6部電梯進行全面更新，12萬余元費用由小區維修資金支付。業委會了解到這是一筆大的支出，就有意識地通過增加小區快遞柜、增加小區廣告屏以及改革小區停車方案等方式提高小區公共收益，為補充小區維修資金做足準備。

　　用公共收益補充維修資金，保證了很多小區的“蓄水池”穩定。可是相當一部分居民區，源頭活水太少。“富裕的小區有增加開支補充公共收益的辦法，而窮的小區，連物業費都不足。”李哲坦言，實地走訪發現，很多老舊小區、混合型小區的物業費較低，仍是0.8元/平方米，甚至更低。采訪中，一些小區業委會、物業企業表示，隨著原材料、人工成本不斷提升，企業成本逐年提升，然而物業費卻始終停留在十幾年前的標準，由于物業費調價難，小區只能將大部分甚至全部的公共收益用于補貼物業費不足，于是這類小區的公共收益就無法為維修資金蓄水。

　　數據顯示，在全市339個應續籌的商品房小區中，沒有公共收益能為維修繳款或補充資金的小區約占1/3，這些小區也將是續籌工作的重點。

　　怎么辦？在錢翊樑等看來，一方面要強化維修資金的使用監管，推進公共收益公示和資金入賬，透明合規做好收益補充維修資金相關工作，同時建議抓緊研究物業費調價機制，引導業主通過物業費第三方評估服務，逐年提升物業費，推動小區公共收益補充維修資金，從源頭上減少維修資金應續籌小區。

　　從門洞入手，會有帶動作用

　　“一個復雜的問題可以分解成若干問題，單點破局后，就容易復制推廣了。”

　　采訪中，不少代表認為，現行的維修資金管理辦法，對維修資金續籌的約束性和實操性不夠，部分業主對于法定續籌缺乏認識，即使收到續籌繳款通知書，也未加重視，繳款意愿不高。

　　如何提高居民的繳款意愿？金橋鎮陽光歐洲城二期小區做了探索。

　　小區原先的天溝老舊破損，下水管道彎道多。小區75號—84號業主在小區率先達成籌措維修資金的共識，業委會圍繞“愿不愿意修、誰出錢修、誰來修、誰來監督”來布局，考慮到每戶可承擔的額度，將眾籌資金定為每戶1萬元。去年下半年，75號—84號房屋啟動維修，重排下水管道，重做防水天窗。這些工程完畢后，小區其他業主也開始主動要求維修。目前，小區已有4排房屋眾籌維修資金，完成維修項目。“一個復雜的問題可以分解成若干問題，單點破局后，就容易復制推廣了。”一些代表認為，居民區可以從門洞入手，一個門洞就是一個“利益共同體”，如果小區里一棟樓能續籌成功，往往會帶動其他門洞。

　　走司法途徑也是一種策略。目前，華山花苑小區已有400多戶人家繳納了維修資金。“電梯一事拖不起，我們先墊付資金開始維修。”盧曉燕說，小區還有十多戶業主沒有繳金。對這些業主，業委會已為下一步催繳做好準備：先讓銀行發催繳單，如果業主還是不繳，業委會將啟動法律訴訟程序。“當然，我們不希望走到這一步。”

　　政府部門也在“硬約束”上下功夫。如二手房交易環節的限制，業主必須補足專項維修資金后方可交易。記者還獲悉，市房管局會同市公積金中心等部門專題研究，探索創新公積金補充專項維修資金的政策機制，探索建立維修資金續籌信用制度，個人一旦拒繳維修資金可能會納入征信。

分享讓更多人看到