2022年投資大宗交易額達65.5億元，同比增長263.89%

上海長租公寓為何又成了資本寵兒

■本報記者 戚穎璞

蟄伏良久的長租行業再迎春天。據仲量聯行統計，2022年，上海長租公寓投資大宗交易額達65.5億元，同比上一年度增長263.89%。

從資本搶灘、跑馬圈地，到行業洗牌、重獲青睞，長租公寓行業在7年內經歷多次轉折。曾備受爭議的長租公寓，為何又成為資本寵兒？

記者走訪發現，當下，地產業高質量轉型、國家政策紅利、監管規范化以及企業內生增長力，讓長租行業擁有受到投資機構青睞的更多資本。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度的過程中，長租公寓作為重要市場力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。

存量資產運營是萬億市場

今年1月，建設銀行與萬科聯合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規模達300億元，擬通過投資收購房企存量資產，提供優質高效的市場化長租房或保障性租賃住房。擁有7500億美元管理規模的全球最大房地產投資機構之一博楓資產，也順利收購楊浦嘉譽云景租賃住宅項目，計劃提供560間房源。

“長租大宗交易市場逐漸活躍，和房地產行業發展模式轉變有關。”總部位于上海的長租公寓頭部企業安歆集團CEO徐早霞表示，地產行業進入深度調整階段，過去以高增長高周轉為代表的增量開發模式不可持續，轉向存量資產高質量運營階段。資產運營增值將是一個萬億市場，因此被內外資普遍看好。

上海寸土寸金，有相當一部分長租公寓通過盤活酒店和產業園區的物業而來，屬于存量資產運營范疇。存量資產運營不同于一次性的賣房生意，雖不能“賺快錢”且高度依賴管理水平的高低，但優點在于收益穩健。這正對投資機構當下的胃口。

“疫情、全球通脹等因素導致投資市場不明朗，機構態度趨于謹慎，更加青睞具有長期性的低風險資產，這是歐美和新加坡等地機構加倉長租板塊的原因。”魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎表示，過往數據顯示，長租公寓收益能力浮動不受經濟短期波動影響，相比地產業其他板塊，抗周期性更強，是投資避險優選。

較強抗周期性來自長租公寓的民生屬性。居住是剛需，其中租賃又比大宗房產買賣更穩定，使得長租公寓需求端的底盤十分扎實。魔方生活服務集團在全國運營約8萬套公寓，疫情發生3年來，整體出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也遠低于辦公、商業和酒店。

保租房政策持續釋放紅利

2022年，全國首例由市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT“華潤有巢REIT”上市。記者從華潤有巢了解到，華潤有巢REIT底層資產是其在上海的兩處長租公寓項目，分別位于松江泗涇和經濟開發區東部園區，是松江區“001號”“002號”保租房項目。業內普遍認為，這不僅是上海推進保障性租賃住房建設供應的重大突破，也為全國保租房規模化、專業化發展提供了示范作用。

“持續出臺的保租房扶植政策，將釋放出更多紅利，這是投資機構看好長租板塊的又一原因。”徐早霞表示。

租賃住房雖受國家高度重視，但本質是薄利行業，運營企業面臨融資難、回報周期長、管理認定難、租金回報率低等各種問題，參與意愿不強。近兩年，國家和地方針對長租行業痛點難點的破題之策逐一推出，提高長租經營的可持續能力。

2022年，租賃房“投融建管退”閉環模式在多年的呼吁聲中落地，4只保租房公募REITs發行上市，發行前擬認購份額數量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見市場的認可程度。

“保租房公募REITs試行可為前期投入大、投資回報期較長的租賃住房項目提供優質的退出渠道。”易居企業集團克而瑞租售事業部負責人分析說，這將極大提升長租公寓在大宗物業投資市場的資產流動性，促進住房租賃行業穩定發展。REITs前景也被機構持續看好。從國外經驗來看，美國住宅租賃REITs的收益率平均可達6%到8%。

在金融工具支持以外，保租房認定標準和流程的明確，更為長租行業發展掃清了許多障礙。2021年，上海發布保租房相關支持政策，配套措施陸續出臺。記者梳理《上海市保障性租賃住房項目認定辦法（試行）》時發現，非居住用地上的保租房可以享受財稅支持政策和民用水電氣價格政策。這意味著原來對商業用地上的建筑進行改造的長租項目，不再使用商業水電計費，租客可減少一半成本。

從上海全市來看，過去5年間，以國企為主導的市場主體，累計建設籌措24.8萬套（間）保租房，預計今年還將增加7.5萬套（間）。

新玩家入局行業走向何方

隨著投資機構加碼入局，投放到市場的品牌公寓項目越來越多。有人擔心是否會引發又一波低價惡性競爭？

近年來，長租行業監管力度加大。中指研究院表示，從2022年《北京市住房租賃條例》到今年2月1日《上海市住房租賃條例》正式實施，已從地方立法角度完善對住房租賃市場的監管，在北京和上海的帶動下，預計2023年將有更多的城市出臺市場監管的相關地方性法規。

“作為市場參與主體，我們很樂意看到更多行業競爭者。規范化經營的品牌公寓的增加，將有利于改善消費者對長租公寓普遍抱有的消極態度。”胡鼎坦言，目前我國機構式租賃住房行業仍處在發展初期。品牌公寓雖然可以提供更好的居住體驗，管理也更集中有效，但其占市場份額不足10%，遠低于歐美、新加坡、日本等國家一流城市30%到50%的比例。

經過一輪行業深度洗牌，許多人意識到，長租行業對精細化經營要求高，擁有高壁壘，規模化門檻極高。“長租行業需要企業耐心耕耘，不斷提高資產運營效率、產品坪效、服務時效。”徐早霞說，租賃行業不是寡頭壟斷，不是互聯網行業，本質不是白熱化，更多是競合模式。

長遠來看，長租行業仍有巨大增長空間。多家研究機構認為，我國住房租賃需求規模仍有增長空間。在資本市場助力下，央國企乃至房企未來或將成為保租房公募REITs的生力軍，促進租賃住房擁有自我造血能力。隨著更多規劃化監管措施落地，長租行業將韌性前行、行穩致遠。

（來源：解放日報）

分享讓更多人看到