位于上海斜土路上的達新大樓，是1992年竣工的老居民樓。大樓雖老舊，但因位于市中心，居民們都覺得住著方便。讓他們唯一不滿意的是樓內電梯。住宅電梯一般使用15年就算“高壽”，達新大樓的兩部電梯竟用了近30年。樓內電梯這幾年經常“關人”，居民坐著電梯上上下下，感覺有點害怕。居民想更換電梯，卻因更換資金沒到位，遲遲無法啟動。今年，在黃浦區推動與政策引導下，達新大樓的居民籌上了更換資金，換上了新電梯。

黃浦區，城區建設成熟度較高，近六成住宅電梯超過了15年的使用年限，在全市占比最高。電梯安全是事關老百姓居住生活的大事。從2003年開始，黃浦區在全市率先探索了住宅小區老舊電梯風險評估機制，先后出臺了老舊電梯更換補貼政策、住宅電梯安全管理規范等，推動了黃浦區住宅小區更換老舊電梯468部。

30年老電梯更換過程曲折

最近沒事的時候，達新大樓業委會主任金志勇會來查看一下大樓電梯更換的施工現場。“希望電梯能早點換上，以解居民最大的安居隱患。”

達新大樓有15層，120戶居民上上下下，全靠兩部電梯。電梯服務年限太久，故障頻發，這幾年靠維修勉強使用著；可如今老電梯的零配件都買不到了，維修成了難題。

三年前，居民們更換電梯意愿強烈，得知黃浦區對超過15年使用年限的電梯更換給予一定補貼后，更是增加了他們更換電梯的動力。居民們認為，政府補貼加上部分維修基金，就可以覆蓋掉更換電梯的費用。

不過，業委會一查維修基金，發現“問題來了”。達新大樓的業主結構非常復雜：1到3層是企業產權房，沒有繳納過維修基金；4到15層絕大部分是售后公房，業主有維修基金，還有23戶屬商品房，業主說近30年前開發商曾收取過維修基金，但目前這筆錢無從查找。因為更換電梯費用湊不齊，電梯更換項目就被擱置下來。

轉眼到了今年，達新大樓電梯更換已迫在眉睫。為消除這一安全隱患，黃浦區房管局、市場監管局、屬地街道五里橋街道積極搭建平臺，指導業委會，解決電梯更換項目中遇到的難題。

業委會對業主進行廣泛征詢，大家明確要求更換老舊電梯，同時按照產證面積等確定產權人的出資比例。不過，最難的是，補上缺失的兩塊維修基金，區政府相關部門、街道、居委會與業委會都費了不少力氣。

一方面，在區房管局等部門的協助下，業委會多次找到1到3層的企業產權人，最終說動企業補上了10多萬元的維修基金。

另一方面，在居民區黨總支引領下，業委會召集23戶商品房業主召開了動員會。“我們告訴這些業主：盡管業主當年繳納過維修基金，但現在開發商已找不到了，為了啟動電梯更換，現在需要23戶業主自籌更換費用。”金志勇說。不過最初，23戶業主非常不理解，有業主還拿出了當年繳納過維修基金的收據作為證據。“當年他們繳納了6800多元維修基金，現在‘沒有了’，的確很難接受。”金志勇說。帶著對這些業主的理解，居委干部、黨員居民、業委會成員走進業主家，曉之以理、動之以情，請他們從長遠考慮，支持電梯更換。

商品房業主趙伯才平時熱心參與大樓自治工作，帶頭繳納了所分攤的電梯改造費用3600多元。很快，23戶業主自籌資金都到位了。為了讓這筆錢陽光、透明，業委會幫助他們設立了共管賬戶，將這些錢存好、管好。

更換資金全部到位，達新大樓電梯改造啟動了。在更換項目進行審批時，一部老舊電梯突然徹底壞了，僅靠著另一部電梯，要運送這么多業主每天上下樓，非常不方便。了解到情況后，區市場監管局與區房管局加快了更換項目審批，讓更換電梯項目得以提前施工。

今年10月，達新大樓第一部電梯已更換完成，并通過安全驗收，業主們開心地用上了新電梯；另一部電梯正在施工中。

新電梯還裝上了“智慧大腦”

“這個電梯換得真好！”黃浦區中福花苑一期的居民樓最近更換了兩部服役超過15年的老舊電梯。居民們發現，這是帶著“智慧大腦”的電梯：有識別系統，發現有電瓶車被推進來，電梯會語音提醒，并拒絕搭載；有遠程跟蹤系統，察覺有人被困在電梯中，會自動將情況傳送到小區監控室，向工作人員發出警報……中福花苑一期是黃浦區引導業主自治更換老舊電梯的另一個案例。在這個超大型居民樓內，今年一口氣要更換18部電梯。

中福花苑一期啟用近20年，有1482戶居民，電梯多達18部。因使用頻次高，加上使用年限久，中福花苑一期的電梯近年也經常出現故障，電梯運行時抖動、關人等現象也時有發生。去年，黃浦區市場監管局對中福花苑一期18部電梯進行了風險評估，明確18部電梯都需要重大修理。

18部電梯同時啟動更換，費用高達400多萬元。黃浦區對這18部老舊電梯更換可以給予180萬元補貼，其余可以從維修基金中支付。

動用維修基金，需要在業主大會上通過，但這里的業主很多，涉及1000多戶，開展這項工作有點困難。

在區市場監管局與區房管局指導下，居民區黨總支引領居委干部、業委會組織樓組長、黨員居民、居民代表等召開了多次會議，共同商量更換電梯事宜。有居民代表提出，更換電梯后，由誰來接管新的電梯？有居民代表擔心，市場上的施工單位、電梯品牌很多，如何進行選擇？大家廣泛商議后，決定由物業接管新的電梯；居委干部、業委會與物業又走訪了多個施工單位，現場查看電梯質量、施工質量，最終選出了可靠的施工單位與電梯品牌。在召開業主大會前，居委干部、業委會、樓組長等在業主中廣泛告知與動員，得到了業主們的認可與支持。最終，換電梯項目以99.8%的高通過率在業主大會上生效了。

很快，電梯更換開始施工。18部電梯有序輪流更換，不影響業主日常生活。物業公司還跨前一步，主動承擔了對電梯更換施工的監管工作。

不久前，首批更換后的新電梯亮相了。這不僅是嶄新的電梯，還是“智慧電梯”。今年，黃浦區將建設“智慧電梯”也納入老舊電梯更換項目中。“電動車上樓入戶與電梯因老舊‘關人’，是我們樓組居民反映最多的治理難題，現在換了電梯后，這些難題都迎刃而解了。”中福花苑居民區黨總支書記賈春鳳說。

8年間更換老舊電梯468部

都說既有多層住宅加梯難，但實際上，住宅小區老舊電梯更換同樣是近年擺在業主與業委會面前的一道難題。

難在哪里？

一是老舊電梯的安全隱患確定難，改造方案難以形成。住宅小區老舊電梯的安全隱患到底有哪些？是否需要進行改造，怎么改造？業主與業委會不是專業人士，對這些問題無法確定。

二是電梯產權主體較分散，維修資金難以籌措。一部住宅電梯改造費用在20萬—40萬元之間，需要業委會依照程序征得多數業主同意方可動用維修資金或自籌資金。

三是更換電梯以門棟為單位，后續管理整體性弱。更換電梯一般由居民小區一個門棟的居民發起，一個門棟居民意見達成一致后更換一部。若在更新之初，居民沒有對更新后的電梯后續管理達成一致，更新電梯不一定能納入小區物業的整體管理中。

難題橫亙在前，上海尚有大量超過15年使用年限的住宅電梯無法啟動更新。老舊住宅電梯集中的黃浦區從2013年開始探索推動電梯更換，在全市首創了一套“組合拳”推動了老舊住宅電梯更新。

首先解決要不要更換電梯的問題。區市場監管局每年委托第三方專業機構，對年滿15年的老舊電梯開展免費安全評估。這相當于對電梯進行“體檢”，通過對潛在的危險因素進行分析，預測電梯系統中存在的危險源、故障概率以及嚴重程度等安全狀況，前瞻性地并科學公正地提出了需要修理、改造的內容。這一項目后來被納入黃浦區政府為民辦實事項目，截至2020年底，黃浦區有1446部住宅電梯接受了安全評估，明確了其中856部電梯需要更新、改造與大修。

其次解決資金難題。更換電梯的資金主要來自業主，有的從維修基金中出，有的需要業主自籌。為調動業主積極性，區市場監管局與區房管局共同制定出臺了《黃浦區住宅電梯安全保障資金管理辦法》，每年設立專項資金，對老舊電梯更換給予一定補貼，分售后公房和商品房對電梯改造給予不同比例的補貼。這一政策減輕了業主更換電梯的資金負擔。

在電梯改造過程中，政府擔負起監管的責任，委托第三方機構對居民確定的電梯改造方案進行評審，對改造過程實施監理、對改造費用進行審計等，以確保改造工程安全有序。以“組合拳”推動老舊電梯更換，受到了居民的歡迎。在電梯改造補貼項目實施后，黃浦區引入第三方滿意度評價機制，聆聽居民的意見與建議，進一步完善政策與做法。測評顯示，通過老舊電梯改造工作，黃浦區居民對黃浦區政府相關部門的認可度有明顯提升。過去8年，黃浦區推動住宅小區更換了老舊電梯468部。

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