2月上海樓市“滬十條”新政發布，帶來了積分制新政。3月12日上海網上房地產公示33盤集中入市，截至4月13日，首批33盤接近尾聲，僅余最后5個項目等待取證。分別為位于浦東的嘉瀧匯、陽明花園，青浦的中環境秋月、金山的中冶楓郡以及位于崇明的東灘云墅。截至4月21日，共有6盤觸發積分制，分別位于青浦新城、青浦徐涇、松江泗涇以及閔行浦江鎮以及浦東金橋。

首輪入市33盤表現不俗

積分制下首輪入市的33盤中，拿證待開樓盤主要集中在浦東、寶山、嘉定、青浦、松江和金山等區域。相比2月份的三個試點樓盤，本批次上市的樓盤數量更多、涵蓋范圍更大同時部分樓盤認購規則也比較復雜。以上海星河灣為例，使用了0.21而非0.1作為系數來計算社保年限分，較高的社保系數使得計算積分時長期繳納社保人群更有優勢，盡管該盤最終未觸發積分制。位于臨港新城的萬達鉆石灣，在該地區特殊的人才新政模式下，采用“統一認購，分批搖號選房”的機制，將批次分為三批。擁有臨港人才制度認證的急需或特殊貢獻人才有資格優先搖號選房，其次為在臨港新片區工作的無房人士，而在臨港工作的有房群體和非臨港地區購房者則被劃分為第三批次。

4月20日，松江國貿佘山原墅、奉賢禹州天境及閔行浦江鎮的新城千禧公園三個項目同時開盤，其中，新城千禧公園有效認籌441組，觸發計分制，入圍分數達到66.2分，開盤當日售罄。

4月21日，泗水和鳴、招商虹橋公館、大華錦繡四季、鉑翠廷四個項目開啟認籌，合計推出1312套房源，其中招商虹橋公館認籌率142%，入圍分數65.39分，觸發計分制；泗水和鳴認籌率118%，入圍分數68分。

值得一提的是，4月20日浦東熱盤仁恒金橋世紀公布入圍分數，為75.6分，這也刷新了上海積分新政后的入圍分數記錄。具體分析，仁恒金橋世紀首開368套房源當日售罄，此次加推101-150平米的三房四房，戶型價格基本不變，房源套數卻減少一半，高分才能入選也在情理之中。

第二波新盤供應更有看頭

積分新政下上海首輪面市的33盤集中供應將告一段落，總的來看，熱門板塊的品質樓盤、總價低的剛需項目，供應套數有限的項目，這三類新盤備受買家追捧，因此觸發計分制，像浦東金橋的仁恒金橋世紀，位于大虹橋徐涇的招商虹橋公館，位于閔行浦江鎮的新城千禧公園，以及松江泗涇的泗水和鳴。

與之相對應，第二波集中供應也將在不久陸續面市。內環內新盤將成為第二波集中供應的一大看點。首輪面市的33盤，僅有一個內中環間新盤，位于徐匯濱江的尚海灣豪庭，其它新盤大多分布在五個新城以及中環區域，在價格上也更為貼近剛需買家。據了解，靜安、徐匯、虹口、浦東等區域內化內地段陸續會有全新項目登場，其價格走勢也將頗有看頭。

事實上，一手房市場成交活躍也對二手房市場產生影響，一些因為新房積分制無法入圍買房的買家也在調整購房思路，轉向二手房市場。根據克爾瑞中國房地產信息系統的數據，上海二手房3月成交3.94萬套，總面積達到354萬平方米，環比增長124%，同時也是近五年來3月成交量新高，環比增長了201%。除交易量的變化外，上海3月二手房的成交套均面積大幅提升，達到了89.9平方米，作為比照，2020年和2019年的成交套均面積分別為82.24平方米和79.06平方米。根據成交結構判斷，內環內的交易量下降了4%，而青浦、嘉定、寶山等地區為主外郊環地區二手房交易量上升，這些地區的套均面相比內環內地區較高，是成交套均面積上升的主要因素。