更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進市場平穩健康發展

上海再度優化調整房地產市場政策

上海再度綜合施策，優化調整房地產市場政策，回應市場住房需求。昨天晚間，由市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市財政局、市稅務局、人民銀行上海總部、上海金融監管局等六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房稅收等七條政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

七條舉措體現綜合施策

在調整住房限購方面，《通知》明確：一是，對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。二是，對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。三是，在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在臨港工作、存在職住分離的群體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

在優化住房信貸方面，《通知》提出：一是，落實國家關于降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。二是，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低于20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

在調整住房稅收方面，《通知》提出：一是，調整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。二是，按照國家工作部署，適時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求。

聚焦安居，精準施策

綜合多家房地產中介機構數據，“滬九條”自5月28日起正式施行以來，政策效應逐步顯現，市場整體保持向好向上趨勢，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價格總體平穩。

本次新政出臺，是為了深入貫徹落實黨中央、國務院的最新決策部署，回應群眾關切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

上海師范大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦說，此次政策優化主要體現了三個方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進職住平衡，進一步支持改善性住房需求。分類施策，如在需求端，立足服務安居，針對區域市場特點，差異化、分區域優化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限；在信貸端，差異化實行二套房貸最低首付款比例。精準施策，如對在臨港工作、職住分離的群體，實施更加差異化的購房政策。

調整非滬籍社保繳納年限

來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發展動能。本次上海房地產政策優化調整中，非常關鍵的一點是針對非滬籍群體，調整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社保或個稅年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房，只需連續繳納滿2年及以上，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房需連續繳納滿1年及以上。

本次的調整政策，則覆蓋到以上所有人群，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環外住房，需要在滬繳納社會保險或個人所得稅的年限，均調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

有數據顯示，非滬籍人群對外環外住房的需求量較大，以新建商品住房市場為例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%為非滬籍人群，這個人群中60%以上購買的是外環外的新房，所以這個政策是切中非滬籍購房者的需求的。

關注持有居住證人群

本次新政針對持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類為上海做出貢獻的人才們能夠在上海安居樂業。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭（非單身人士），如果積分達到120分，并且在上海繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上，在購買住房套數方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇。

持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標準分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最長7年的時間才能實現“居轉戶”（落戶上海）。對于這部分人群而言，現在最多可以提前4年，享受到落戶上海之后的購房待遇。這項政策調整將釋放這部分人群的改善性住房需求，幫助他們更早實現安居理想。

有效降低居民交易成本

上海市易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時取消普通住房標準政策，這和房地產從“有沒有”轉向“好不好”的市場特征有關。掛鉤在普通住房標準上的增值稅和個稅政策，有望迎來調整，進而實現減負效應。需要說明的是，兩個稅種和“買”的關系不大，但和“賣”的關系較大，即對房東降低售房成本有顯著的作用。

有專家初步預計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應。通過降低交易環節的稅收成本，更好支持改善性住房需求。（記者 戚穎璞 葉宇）

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