新的探索與理念正在落地，推動舊改“洼地”成為城市未來發展“高地”。

12月8日，黃浦喬家路北塊685街坊房屋征收生效，第二輪征詢簽約比率達到99.72%，上海老城廂又一幅地塊就此踏上煥新之路。

接近年關，上海舊改力度不減，從11月以來，虹口和黃浦有多個舊改地塊征收簽約破99%。截至上月底，中心城區成片二級舊里以下房屋改造達到80萬平方米，占全年目標的114%，4萬戶居民告別拎馬桶的日子。預計今年全年將完成90萬平方米。

到明年，上海中心城區成片二級舊里以下房屋征收將全部完成。在改善民生的基礎上，新的探索與理念正在一一落地，推動舊里“洼地”成為城市未來發展“高地”。

歷史文脈保護力度再加強

近日，由近20位資深專家組成的專家委員會集體開展了一次技術研討，重點討論舊改地塊后續建設，如何以歷史風貌保護為前提，落實保護保留的設計施工技術。“這些技術是在多年實踐基礎上的總結和提煉，具有很強的指導意義，包括如何通過整體托換開發歷史建筑的地下空間、怎樣解決地鐵上蓋老房子的減震隔震、石庫門的門頭如何在修舊如故的基礎上煥發新生、如何將數字技術應用于保護監管……這些技術措施最終目的都是把歷史文脈保護落到最細處。”上海市舊改辦工作專班負責人表示。

居民簽約如火如荼，相比之下，地塊里的歷史風貌保護做得“慢”且“細”。雖然舊改流程有了變化，在房屋征收階段，建筑專家團隊就提前介入進行甄別和評估歷史風貌，但是整個過程通常以“年”計算。

虹口17街坊從啟動征收到交地不到一年，堪稱“神速”，對待歷史風貌卻十分謹慎。去年年底，最后一位居民搬離之后，街坊被專業機構接管，小心看護。活躍在地塊里的從居民變成建筑專家，他們在不同建筑外墻用不同顏色標記，以代表不同的保護等級。經過3個月應急搶險保護，喬家路地塊里的珍貴文物“書隱樓”要比過去穩固許多，匠人們還把脫落的老構件全部歸整并一一編號，等待未來的全面修繕。

但這些還不夠，舊改地塊將會成為歷史文化保護融入城鄉建設的范本。上述負責人表示，分類科學、措施得當的設計施工技術不僅僅會在舊改地塊中落地，而且可以推廣運用到更廣泛的城市建設當中。“這些技術解決的是老建筑改造再利用的共性問題，只有解決了這些問題，才能實現城市功能的完善，讓老建筑真正和現代生活融為一體，成為彰顯上海城市特色的金字招牌”。

舊改地塊普遍與風貌區交疊。除了專業保護技術，還需長遠規劃才能讓地塊價值充分彰顯，延續城市記憶。今年8月，虹口17街坊項目公司啟動股權轉讓，成為首個通過上海市土地交易市場和上海聯交所“場所聯動”招商股轉工作機制的地塊。經現場公證，加權匯總規劃實施方案評審得分和競價得分，確定招商蛇口下屬公司為股轉合作企業。

“這家企業的報價不是最貴的，但它提供了最好的開發方案，在專家評審中的得分排名第一。”一位工作人員透露，17街坊的開發方向，是最大程度保留文脈，留存石庫門肌理，并注入現代使用功能。

圍繞“好人家、好作品、好價格”，上海還會有更多舊改地塊以開放的態度引導市場力量積極參與，讓最專業的人來做專業的事。

舊改“老大難”確定征收方案

黃浦區44街坊（零星地塊）從啟動征收到征收生效，只花了4個月時間。作為上海首批試點改造的零星舊改地塊，靜安寶昌路521弄在一個半小時內，居民征詢簽約率就達到100%。隨著舊改機制不斷創新，零星地塊征收有望提速。

相比成片地塊，零星地塊和“毛地”都算是舊改“老大難”。前者占地面積小，無論是房屋征收還是資金平衡都有很大難度。“毛地”是上世紀舊改制度產物，政府按土地現狀出讓，開發商承擔拆遷補償安置費用，曾有力推動舊改進程，但因為資金、收益、市場預期等因素，開發商無力動遷，導致一些“毛地”常年擱置。

記者從市舊改辦獲悉，上海今年已經進入零星地塊攻堅戰，將采用“三分法”進行改造。對已啟動征收的零星舊改地塊（包括結合成片舊改帶征的地塊），保持政策連續性，繼續按原計劃和方式實施征收改造；對規劃明確為教育、醫療、衛生、養老、社區配套服務等公建配套設施以及綠化、市政、道路用地性質的零星舊改地塊，按規劃實施征收改造；對其他零星舊改地塊，探索實施以“留房留人”為主的舊住房更新改造方式，春陽里、承興里都有探索經驗。

截至去年底，上海中心城區共有零星舊改地塊148個，涉及二級舊里以下房屋約48.4萬平方米、居民1.7萬戶。截至今年10月底，上海已完成零星二級舊里以下房屋改造3.2萬平方米。剩余45.2萬平方米涉及1.58萬戶居民，計劃將在“十四五”期間完成改造，并力爭提前。

針對“毛地”的處置方案和改造計劃也已經明確。目前，上海黃浦、虹口、楊浦3個區還剩余9幅“毛地”未啟動改造，共涉及二級舊里12余萬平方米、0.7萬戶居民。到今年年底前，上海計劃啟動楊浦區146街坊等4個“毛地”地塊，涉及8萬平方米、0.4萬戶。包括虹口區185街坊在內的其余地塊將在明年初啟動改造處置。

4個月100%搬離的背后

今年上半年，黃浦區的501街坊及504街坊開創了企業征收的“新速度”，只用了4個月時間，33家企業 100%簽約和100%騰空搬遷。

“一輪（征詢）是小考，二輪是中考，搬場是大考”，在征收人員中流傳著這樣一句話。舊改征收的每一步都事關切身利益，考驗著征收工作者的責任心和服務意識。

和居民房屋征收不同，企事業單位在房屋征收過程中存在的問題更加復雜，比如涉及部門較多、租賃戶清退難、歷史遺留矛盾多，征收審批周期長等等。黃浦區單位征收部相關負責人介紹，由于33家企業面臨的問題不同，征收小組形成“一戶一策”提前和企事業單位溝通，幫助他們解決困難，為以后的簽約和搬遷贏得了時間。

舊改牽動著眾人的心，常常幾家歡喜幾家愁。面對在征收中占“大頭”的居民，征收工作同樣細致。

今年10月，黃浦區137、138、139基地舊改征詢陸續生效，在街坊鄰里忙著搬家之時，陸先生一家卻毫無動靜。原來，陸家兄弟姐妹因為分配問題鬧起了矛盾，僵持不下。眼看第一階段搬遷獎勵期限臨近，他們最終求助于征收所和居委會。經過前后4次協調會，反復做工作、分析利弊，征收工作人員及時把矛盾化解，避免了獎勵費的損失。

目前，仍有許多征收工作人員活躍在一線。隨著成片舊改進入收官階段，征收工作也將告一段落。記者了解到，到明年上海剩余成片二級舊里以下房屋約20萬平方米，涉及居民1.1萬戶，預計在明年5月底前全面啟動。（作者：戚穎璞）

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