業(yè)主繳納保證金后收到的收據(jù)

　　位于浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)拱秀路1026弄的民樂(lè)城惠桐苑D10小區(qū)是一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，自去年11月交房以來(lái)，居民們陸續(xù)投入了裝修工作。然而，越來(lái)越多的居民發(fā)現(xiàn)，在申請(qǐng)裝修時(shí)，物業(yè)要求先交一筆2000元的“設(shè)施設(shè)備使用保證金”，才提供裝修許可證。

　　“保證金”究竟保證了什么？物業(yè)是否有權(quán)收取保證金？退還標(biāo)準(zhǔn)又是什么……對(duì)于這筆保證金，居民有無(wú)數(shù)的問(wèn)號(hào)。

　　困惑：裝修要交2000元保證金

　　2016年，小北（化名）通過(guò)街道申請(qǐng)了民樂(lè)城惠桐苑D10小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房。2020年11月交房后，小區(qū)居民陸續(xù)投入裝修。但很快大家發(fā)現(xiàn)，在辦理裝修許可證時(shí)，居民在簽署裝修協(xié)議之余，還需要向物業(yè)交2000元的設(shè)施設(shè)備使用保證金。而垃圾清運(yùn)等服務(wù)費(fèi)用，則是另外收取，并不包含在保證金內(nèi)。

　　小北還發(fā)現(xiàn)，有鄰居提出，因?yàn)樽约已b了外開(kāi)門，在申請(qǐng)退還這筆保證金時(shí)遇到了困難。

　　“我們不知道這個(gè)保證金保證得是什么，也很好奇，為什么裝了外開(kāi)門就可能退不了保證金。”

　　馬上就要裝修的小北，對(duì)此非常困惑。

　　居民潘杰（化名）告訴記者，他第一次看到這筆保證金的出現(xiàn)，是在交房時(shí)領(lǐng)取的《業(yè)主手冊(cè)》上。

　　記者在《業(yè)主手冊(cè)》中的《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》內(nèi)看到，業(yè)主需要“持繳費(fèi)通知相關(guān)費(fèi)用”。《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》內(nèi)還列明了收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其中就包括2000元的設(shè)施設(shè)備保證金。

　　“就是辦理裝修資格證的時(shí)候必須要繳納，不然就不給辦，而且據(jù)我了解裝修協(xié)議上還加了一句‘入戶門不得外開(kāi)’。”潘杰直言，手冊(cè)是交房時(shí)一起給的，當(dāng)時(shí)是集體交房，手續(xù)都辦理得很急促，“就是流水線不停地簽字，估計(jì)沒(méi)有人有時(shí)間詳細(xì)看里面的內(nèi)容。”

　　留意到這筆保證金后，潘杰也詢問(wèn)過(guò)物業(yè)，“他們回復(fù)說(shuō)是怕裝修期間使用設(shè)備損壞，我當(dāng)時(shí)就提出了質(zhì)疑，‘照這樣，我以后乘坐電梯是不是也要交付押金才能坐’？”

　　已經(jīng)辦理了裝修許可證的居民小米（化名）對(duì)記者表示，她在辦理裝修時(shí)也繳納了2200元，并拿到了兩張收據(jù)。

　　收據(jù)顯示，有2150元為設(shè)備設(shè)施保證金、許可證押金、出入證押金，另有50元為工本費(fèi)。

　　“我現(xiàn)在因?yàn)檫�在裝修，還沒(méi)有去物業(yè)退押金，但有鄰居說(shuō)押金沒(méi)有直接退，說(shuō)是抵充物業(yè)費(fèi)了。所以，我現(xiàn)在也搞不清楚能不能退。”小米擔(dān)憂地說(shuō)道。

　　小米回憶，在辦理裝修時(shí)，她還收到一份告知書，“告知書上列了一些注意事項(xiàng)，比如不能敲承重墻等等。”

　　記者看到，告知書上明確提出：“入戶門不得改變?cè)�開(kāi)方向。”也就是說(shuō)，居民裝修時(shí)不得將該房屋入戶門原有的內(nèi)開(kāi)方向改為外開(kāi)。但在這一點(diǎn)上，不少居民都直呼為難。

　　“這個(gè)小區(qū)房型本來(lái)就小，一梯4戶，大家都希望把門外開(kāi)。”小北說(shuō)，更重要的是，該小區(qū)的連廊是個(gè)開(kāi)放式的連廊，每層樓1室和4室的居民都直接面對(duì)開(kāi)放空間，“內(nèi)開(kāi)門的話，冬天一開(kāi)門，外面的冷氣馬上就進(jìn)來(lái)了”。

　　小米則表示，因?yàn)樽约杭业娜霊糸T直接面對(duì)開(kāi)放式走道，一下雨，飄進(jìn)來(lái)的水就會(huì)打濕入戶門，“如果設(shè)計(jì)成內(nèi)開(kāi)，雨水直接就飄進(jìn)來(lái)了。”

　　物業(yè)：初衷是為了加強(qiáng)公共區(qū)域管理

　　針對(duì)居民的困惑，5月27日，該小區(qū)物業(yè)公司——上海中建東孚物業(yè)管理有限公司民樂(lè)城項(xiàng)目工作人員回應(yīng)稱：“我們收保證金的初衷是對(duì)公共區(qū)域和公共設(shè)施設(shè)備的（完好）進(jìn)行保障，因?yàn)楣�共區(qū)域這一部分其實(shí)很難維護(hù)，在裝修過(guò)程中，一些施工人員可能會(huì)導(dǎo)致設(shè)備損壞，那么我們?cè)谑杖≠M(fèi)用的同時(shí)，其實(shí)也是想對(duì)這類情況做一個(gè)約束。”

　　上述物業(yè)工作人員表示，交房時(shí)，業(yè)主簽收的《業(yè)主手冊(cè)》中，這筆“設(shè)施設(shè)備使用保證金”就已經(jīng)列明，業(yè)主來(lái)辦理裝修許可時(shí)，簽署的《房屋裝飾裝修服務(wù)管理協(xié)議書》也列明了這筆保證金及金額。

　　至于為什么金額是2000元，該物業(yè)工作人員解釋：“這是我們公司的慣例，我自己的理解是，綜合看這個(gè)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)備價(jià)格進(jìn)行的核算。”

　　當(dāng)記者問(wèn)到物業(yè)是否會(huì)向業(yè)主出示保證金所保證內(nèi)容的清單時(shí)，物業(yè)工作人員表示：“這個(gè)不會(huì)，因?yàn)楣�共區(qū)域設(shè)施設(shè)備涵蓋的面太廣了。”

　　那么，這筆“設(shè)施設(shè)備使用保證金”是否會(huì)在裝修結(jié)束后進(jìn)行退還呢？

　　該物業(yè)工作人員表示：“根據(jù)我現(xiàn)在知道的，業(yè)主裝修完后基本上都是退的。”

　　隨后，該工作人員向記者出示了《業(yè)主手冊(cè)》，其中注明，驗(yàn)收合格3個(gè)月后，由業(yè)主或裝飾裝修負(fù)責(zé)人憑借押金繳納收據(jù)，到物業(yè)服務(wù)中心辦理退還押金，“大多數(shù)業(yè)主驗(yàn)收合格后1-2個(gè)月就可以拿到退還的保證金，我們會(huì)根據(jù)他交這筆保證金時(shí)的路徑原路返還。”

　　該物業(yè)工作人員還提到，如果業(yè)主確實(shí)在施工過(guò)程中撞壞了公共設(shè)備，那么物業(yè)會(huì)請(qǐng)第三方維保單位報(bào)價(jià)，業(yè)主或裝修公司可以和第三方協(xié)商結(jié)算，“遇到有些業(yè)主不愿意結(jié)算，那就只能從這個(gè)保證金里面扣。”

　　對(duì)于有業(yè)主提出的由于外開(kāi)門，保證金沒(méi)有原路返還，該物業(yè)工作人員表示應(yīng)該不會(huì)有這樣的情況。

　　他說(shuō)，《業(yè)主手冊(cè)》明確規(guī)定了嚴(yán)禁私自改變樓宇原有外觀、外窗、戶門，的確不允許業(yè)主把門外開(kāi)，原因是擔(dān)心外開(kāi)門堵塞消防通道。但考慮到正對(duì)連廊的入戶門如果內(nèi)開(kāi)，的確會(huì)飄進(jìn)雨水、泡壞地板等情況，所以一般不會(huì)真的扣除保證金。

　　調(diào)查：收取裝修保證金并非個(gè)案

　　事實(shí)上，收取裝修保證金的小區(qū)并非個(gè)案。

　　靜安區(qū)達(dá)安花園小區(qū)居民告訴記者，多年前，業(yè)主裝修就要繳納一筆2000元的裝修保證金，且至今依然在收取。

　　達(dá)安花園小區(qū)的物業(yè)管理方——景瑞物業(yè)達(dá)安花園項(xiàng)目一名曹姓工作人員說(shuō)，上家物業(yè)管理該小區(qū)時(shí)就有收取裝修保證金的做法，景瑞物業(yè)接手后對(duì)此進(jìn)行了延續(xù)。

　　“我們收錢其實(shí)并不是目的，更多的是要提醒業(yè)主，讓他們知道在這個(gè)過(guò)程中要去督導(dǎo)裝修單位，愛(ài)護(hù)公共設(shè)施設(shè)備，尤其是要避免違章裝修。”

　　曹姓工作人員坦言，現(xiàn)在的裝修工人或裝修單位質(zhì)量參差不齊，往往在裝修過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)損壞電梯等公共設(shè)備的現(xiàn)象，“實(shí)際上，我們物業(yè)在管理過(guò)程中，也缺少這樣一方面的抓手”。

　　他向記者表示，業(yè)主在辦理裝修許可時(shí)，物業(yè)會(huì)和業(yè)主簽《裝修協(xié)議》，“但是具體裝修協(xié)議里面可能并沒(méi)有涉及到具體的保證金，但在業(yè)主在辦理裝修手續(xù)時(shí)，我們的客服人員會(huì)跟業(yè)主來(lái)做這方面的交代。”

　　曹先生說(shuō)，物業(yè)根據(jù)小區(qū)的業(yè)主大會(huì)規(guī)約，以及法律法規(guī)明確禁止的裝修事項(xiàng)，再結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，在《裝修協(xié)議》中明確約定了裝修應(yīng)當(dāng)遵守的事項(xiàng)，“業(yè)主裝修都符合的話就會(huì)退還這個(gè)押金，如果不符合的話就會(huì)要求整改，如果他整改到位了就會(huì)在15個(gè)工作日內(nèi)原路退還保證金”。

　　那么，作為已有業(yè)委會(huì)的小區(qū)，收取裝修保證金是否經(jīng)過(guò)了業(yè)主大會(huì)同意呢？曹先生給出了否定的答案。

　　解讀：“保證金”最好能事先約定

　　那么，物業(yè)收取裝修保證金，是否合理呢？

　　上海融孚律師事務(wù)所合伙人楊維江律師表示，根據(jù)上海市房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行裝修管理工作職責(zé)的通知》，事先在《臨時(shí)管理規(guī)約》里沒(méi)有約定，就不能收保證金。

　　上海市錦天城律師事務(wù)所宋安成律師認(rèn)為，法律沒(méi)有明確規(guī)定禁止收裝修保證金，但“最好還是有約定”。

　　物業(yè)專家黃友健表示，按照目前的規(guī)定，如果小區(qū)的業(yè)委會(huì)還沒(méi)成立，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》里明確寫到有保證金才能收取，且這個(gè)《臨時(shí)管理規(guī)約》應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)在購(gòu)房合同的附件中。

　　如果小區(qū)有業(yè)主大會(huì)，在業(yè)主大會(huì)通過(guò)的《管理規(guī)約》里，如果約定了要交裝修保證金，那么遵從約定；如果沒(méi)有約定的，則物業(yè)無(wú)權(quán)收取。

　　黃友健認(rèn)為，如今惠桐苑的情況，屬于在《臨時(shí)管理規(guī)約》中沒(méi)有寫明有這筆保證金，業(yè)委會(huì)也沒(méi)有成立，物業(yè)和業(yè)主是在《裝修協(xié)議》里進(jìn)行了約定，這樣的情況是有爭(zhēng)議的：“你說(shuō)這是約定吧，也確實(shí)是約定，但嚴(yán)格來(lái)講，是不符合《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行裝修管理工作職責(zé)的通知》精神的。”

　　上海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)協(xié)會(huì)政策研究室一位高姓工作人員表示，《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行裝修管理工作職責(zé)的通知》已經(jīng)明確規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)作為銷售合同附件的《臨時(shí)管理規(guī)約》或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的《管理規(guī)約》對(duì)收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。

　　“因此，（前期物業(yè)管理的小區(qū)）如果《臨時(shí)管理規(guī)約》里沒(méi)寫到有裝修保證金，就不能收保證金。如果要收，根據(jù)規(guī)定，也要等業(yè)委會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意。”

　　進(jìn)展：惠南鎮(zhèn)房管辦已要求物業(yè)限期退還

　　“惠桐苑收取的設(shè)施設(shè)備保證金從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)，就是裝修保證金。”

　　浦東新區(qū)惠南鎮(zhèn)房管辦工作人員唐凌杰告訴記者，關(guān)于該小區(qū)業(yè)主反映物業(yè)收取2000元保證金的情況，他們也收到過(guò)類似的投訴。

　　他表示，根據(jù)2020年1月1日起施行的上海市房屋管理局《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行裝修管理工作職責(zé)的通知（滬房規(guī)范〔2019〕12號(hào)）》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自收取裝修管理保證金，但本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)作為銷售合同附件的《臨時(shí)管理規(guī)約》或經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的《管理規(guī)約》對(duì)收取裝修管理保證金另有約定的，從其約定。

　　“目前，惠桐苑還是前期物業(yè)在管理，需要業(yè)主入住率達(dá)到一定條件才能成立業(yè)委會(huì)，所以主要看《臨時(shí)管理規(guī)約》是否有約定。”唐凌杰說(shuō)。

　　然而，針對(duì)《臨時(shí)管理規(guī)約》中是否列清這筆保證金的存在，物業(yè)給出了否定的答案。記者翻閱該小區(qū)房屋預(yù)售合同附件的《業(yè)主臨時(shí)公約》，也未見(jiàn)提出過(guò)這筆保證金。

　　對(duì)此，惠南鎮(zhèn)房管辦回應(yīng)：“目前，我們已開(kāi)具整改單要求物業(yè)進(jìn)行整改，要求限期內(nèi)退還業(yè)主相關(guān)保證金錢款。”